上半年住房均價領漲全國 廣州“價格洼地”正被填平

專家建議：一線城市房產仍為較好投資選擇

7月24日，合肥市蜀山區自主創新產業基地配套公租房的建設工地上，工人們在早間施工時段抓緊施工。新華社記者郭晨攝

數據顯示，截止到2013年7月，全國住宅均價已經連續14個月環比上漲，其中一線城市漲幅最大。而廣州作為多年來一線城市中的“價格洼地”，也因新建商品住宅價格指數同比漲幅有5個月領漲全國，逐漸與北京、上海、深圳等城市看齊。

今年的樓市調控曾被稱作“史上最嚴”，下半年的房價走勢如何？日前，中央政治局會議提出未來要“促進房地產市場平穩健康發展”，這一表態會對下半年的樓市投資前景產生怎樣的影響？圍繞這些問題，南方日報記者采訪了多位業內專家，為投資者提供參考。

【案例】

“這半年廣州房價漲太猛了！”廣州市民王小姐感慨說。2012年5月，王小姐因結婚所需，買下了廣州海珠區濱江東某樓盤的二手房，單價為2.1萬元/平方米左右。由于資金所限，當時王小姐選擇的是一套68平方米的小兩房，除去稅費，成交的總價約為150萬元。

今年春節后的3月份，王小姐開始考慮生小孩的問題，感覺兩房一廳不太夠用，想換一套三房。于是，王小姐和丈夫找了小區附近的中介詢問價格，得知自己所住樓盤的均價已經漲到了2.5萬元/平方米左右。

“一年不到漲了接近20%，覺得價格有點高了。”王小姐說，她所在小區最小的三房是102平米，按2.5萬元/平方米的單價計算，不含稅的總價也要去到250萬元以上，加上稅費可能要280萬元左右。因為價格超過了承受能力，王小姐只好暫時壓下了換房的念頭。

今年7月底，王小姐的一個朋友想買房，咨詢她所在小區的價格。王小姐上網一搜，頓時傻了眼。“質素好一點的兩房單價都開到2.9萬元/平米了，三房根本就沒有300萬以下的！看來在市區買三房是根本沒戲了。”

【市場】

廣州：樓市量價齊升或繼續上漲

在一線城市中，廣州過去常以“價格洼地”面貌出現。業內人士指出，今年上半年以來廣州住房均價領漲全國的事實說明，這個價格洼地正逐步被填平。

根據國家統計局發布的數據，今年1-6月份，廣州新建商品住宅價格指數同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%，6個月中有5個月漲幅位居全國第一。

CREIS中指數據房地產指數顯示，上半年十大城市價格均連續上漲。從不同城市上半年月均環比漲幅來看，廣州漲幅最大，為2.38%。其次為北京、深圳，漲幅分別為2.11%和1.95%。從上半年房價同比漲幅來看，廣州、北京、深圳、上海分別為11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。廣州漲幅依然全國領先。

“今年房價每平方米漲了3000-5000元左右”，廣東中原地產代理有限公司物業部副總經理潘婉霞介紹說，“舉個例子來說，假如2003年至2008年間在天河北地段買房子，房價大約在15000-18000/平方米之間，而今年去買，房價就漲到了20000-22000/平方米左右。”

據悉，廣州市國土房管局最新發布的6月份樓價報告顯示，今年上半年廣州一手住宅均價攀升至16082元/平方米，比去年上半年漲了2467元/平方米。假如以一套90平方米的均價房子計算，去年上半年購買可比今年購買節省約22萬元。

數據顯示，一手住宅網簽均價漲幅達到18.1%，遠超出預期7.5%左右的年度房價控制目標（城鎮居民可支配收入增長幅度），也高于同期廣州12.4%的GDP增長幅度。

在房價大幅上漲的同時，成交量也出現上漲。廣州市國土房管局發布的6月份房價報告顯示，今年上半年廣州市一手住宅網簽面積達到393.51萬平方米，比起去年上半年的293.12萬平方米，增加了100萬平方米左右。同時，一手住宅銷售總額達到632.84億元，比去年上半年的399.08億元增長了58.6%。

“現在廣州樓市出現了量價齊升的現象。成交量較去年相比，上漲了30%以上，房價也同時上漲了18%以上。”廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，對于政府來說調控難度很大。黃韜認為，假如按照這個趨勢發展下去，廣州房價還會繼續上漲，房價增幅達到30%都有可能。政府如果再不出臺措施，房地產市場可能會失控，甚至會出現接近崩盤的可能。

全國：百城均價連續14個月環比上漲

“以往在全國范圍內，對樓市進行調控后樓價會在半年到一年內反彈，而今年在三個月以內就出現了反彈現象。”黃韜說。

8月1日，中國指數研究院最新的中國房地產指數系統百城價格指數。根據其對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續第14個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.10個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴大0.54個百分點。

事實上，仔細研究數據，上半年百城均價已經創造了多個紀錄。2013年上半年，百城住宅均價累計上漲4.55%，其中4月百城均價首次超過萬元，達10098元/平方米；3月百城均價環比漲幅則以1.06%達到2011年2月以來的最高水平；到6月，百城均價同比又以7.40%成為2011年10月以來的最高值。

8月3日，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其新浪微博發起了一個名為“曬曬你的房價漲幅吧”的活動。在帖子中，楊紅旭曬出了上海張江板塊和張江湯臣豪園項目的價格走勢，當前房價比去年9月上漲二成，比去年5月上漲近三成。

在跟帖中，全國各地的網友紛紛描述了當地房價的變化，不同城市和不同區域之間差異巨大，其中一線城市相對二三線城市漲幅可謂驚人。網友“海的心情_sxsy”說，北京東三環首城國際2011年1月3.4萬/平方米，現在則漲到了5.5萬/平方米。而西安含光門小戶型2010年3月5833元/平米購入，現在二手房價格6800元/平方米不到。

網友“雪之凌城”說，自己去年8月買入一套深圳福田景田片區二手兩房，當時價格為2.2萬元/平米，現在2.9/平米。網友“青蛙sz”則透露，2010年3月購入的蘇州新區輕軌房，2011年最高點漲幅約兩成，目前基本回到原價。

【分析】

樓市剛需強勁供需不平衡

“廣州作為一線城市，外來人口多，人口流量大，剛需強勁”，廣州市番禺金業房地產開發有限公司營銷部經理告訴記者，買房人群以剛性需求為主，純投資行為較少。同時，小戶型住宅銷售狀況較好。他認為，廣州房價大幅上漲，根本原因在于市場供需不平衡。

潘婉霞表示，廣州房價上漲的原因還包括政策影響。4月22日，廣州市國土房管局發布《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產監管的通知》，要求住宅預售價格需網上申報。受政府宏觀調控影響，樓市發盤量減少，從而導致供不應求。此外，潘婉霞認為，目前投資渠道不多，房地產投資仍然是投資的主要渠道，這也會造成廣州房價上漲。

黃韜認為，廣州樓市之所以漲幅過快，還與地王頻出有關。地王出現高出市場預期，導致周邊樓盤價格上漲。此外，人民幣貶值，購買力下降也是導致樓價上升的因素之一。

“在一、二線城市為主的市場，大中型房企與大型品牌房企的市場占有率增加，無論是開發銷售的樓盤個數還是所在區域面積，所占比率均有提高，而他們開發的樓盤售價往往比中小房企開發的同類別產品要高，這就拉高了一個區域的房價均價。”房地產和金融投資專家陳真誠說。

陳真誠認為，由于競爭加劇，中小房企為了能參與競爭，紛紛效仿大中房企開發較高檔次、高定價的樓盤，這些樓盤的高定價會拉高該區域市場的房價均價。而與此同時，上半年上市的樓盤不少是近幾年土地高熱期房企所拿地塊，有些甚至是當年的“地王”，消耗土地的價格上漲，也會以成本方式助推房價上漲。

“持續調控下開發貸款利息上浮，再加上持續通貨膨脹，使得房企融資總成本提高。”陳真誠說，尤其一些中小房企從民間融資渠道高息融資，融資成本以及財務管理成本上漲，也是推動房價上漲的一個因素。而近幾年持續通貨膨脹，導致房企開發樓盤所采購的建材、建筑施工、設備、服務以及內部管理成本、人力工資等采購成本上漲，推動房價上漲。

【趨勢】

下半年房價漲幅或放緩

業內人士指出，針對當前房價持續上漲態勢，中央及地方政府并未因此而再次出臺嚴厲的調控措施。不久前召開的政治局會議曾提出“促進房地產市場平穩健康發展”，這表明樓市調控的總目標不變，但會議并未提及樓市調控。

對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前政府對于房地產市場政策和走勢的表態較為曖昧，這和宏觀經濟“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演。因此，只要下半年市場和房價不出現報復性反彈，房地產市場調控政策不會有太大變化。

“一些買房者甚至掌握了一調控就買房的‘規律’，這是不信任政府樓市調控的表現。”對于剛召開的政治局會議，黃韜表示，不提樓市調控是政府實行溫和經濟的表現。政府知道樓市存在的問題，但現在主要著手發展實體經濟。

張宏偉認為，從未來市場層面趨勢來看，今年下半年流動性會適度收緊，房價增幅或放緩。但總體來看，由于下半年大多數房企資金面短期內還不太缺資金，以及一二線市場供求關系相對合理性，這些城市在當前還不會出現下跌的風險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現大范圍的“以價換量”的“降價潮”。

但是張宏偉也指出，不排除個別房企由于經營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉不開而導致的局部降價的現象。潘婉霞則透露，廣州房價在過去幾個月連續上漲幅度太大，現行樓市價格超越了三到四成客戶的價格承受力范圍，“這在一定程度上會抑制需求，減緩下半年房價的上漲幅度”。

【建議】

一線城市與中心城區房產是首選

盡管房價已進入高位，但在目前投資渠道較為狹窄、樓市上漲的情況下，不少專家認為，房產仍為不錯的投資選擇，買房依舊是“越早越好”。

“樓市相對穩定，即使在漲速較慢的兩年前，房價漲幅也可達到8%-10%，今年上半年房價上漲6%”，張宏偉說，“房地產保值是肯定的，就增值來講，有的城市一年收益率可達15%以上。”

張宏偉建議，房產投資首選一線城市。其次可考慮二線城市的核心區域。這兩個區域人口流量大，價格高，投資風險最小，升值空間最大。對于購買力較弱的首次置業者，張宏偉建議，選擇交通方便、地鐵沿線地區，這里房價與市中心相比較為便宜，綜合性價比高。

潘婉霞也表示，股市和黃金實用性小，投資風險較大。房地產既可使用又能保值增值，比較保險，是一種較為理想的投資渠道。對于純投資客，潘婉霞認為，可選擇升值幅度大、出租回報高以及地段好的樓房。就廣州而言，越秀區、珠江新城升值潛力最大。

對于購買力較強的改善型買家，廣州市番禺金業房地產開發有限公司營銷部經理認為，改善型買家可能由于家里人口增多或是原先居住地偏遠而考慮入手房產，建議選擇市區，這里交通醫療較為方便。其次，可選擇學校附近，方便兒女接受教育。最后，他建議選擇品牌開發商，物業管理有保障。

不過，也有專家指出當下房價已處高位，投資因更審慎。陳真誠就認為，在目前房地產泡沫普遍存在、房地產市場不明朗的情況下，對于房地產投資應謹慎。

黃韜則表示，現在投資房地產屬于高位投資，賺錢會相對較少。同時，樓市可能會在小階段內出現波動，有些樓盤會保值增值，但也有些樓盤將來會出現風險。“房產投資不要貪圖便宜，要看好地段、規劃和供應量。此外，選擇品牌房企升值空間較大。”