“新型城鎮(zhèn)化”是今年博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點(diǎn)詞，在論壇中已被提出數(shù)百次。目前，國家層面并沒有對(duì)“新型城鎮(zhèn)化”作出清晰解讀，房企實(shí)踐新型城鎮(zhèn)化的開發(fā)思路也各不相同，但這足以成為房地產(chǎn)行業(yè)角色分工的開始。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，住宅的黃金10年經(jīng)過調(diào)整之后，會(huì)轉(zhuǎn)向多元業(yè)態(tài)百花齊放，包括制造、運(yùn)營、服務(wù)，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融。其中，有一部分地產(chǎn)商將通過參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，練就綜合開發(fā)的能力。

理解新型城鎮(zhèn)化 仁者見仁

新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵究竟是什么?如何涉足新型城鎮(zhèn)化成為房地產(chǎn)商最大的考驗(yàn)。中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長樊綱提出了這樣一個(gè)疑問“究竟是搞大城市，還是搞小城鎮(zhèn)”。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光用洛杉磯、舊金山的例子給出答案——在大城市周邊做小城鎮(zhèn)。首創(chuàng)在昆明、北京、上海等地發(fā)展的小城鎮(zhèn)項(xiàng)目都屬于這樣一種類型。不過，劉曉光認(rèn)為，小城鎮(zhèn)建設(shè)肯定不止一個(gè)模式，有的是大城市邊上的，有的是中小城市旁邊的，有的是小城鎮(zhèn)群，而且不同的小城鎮(zhèn)所依賴的產(chǎn)業(yè)依托也是不一樣的。有的可能是純粹旅游的，有的可能是以文化為主的，有的可能是以一些加工業(yè)為主的，還有一些是以當(dāng)?shù)靥厣馁Y源產(chǎn)業(yè)為主。

五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波則認(rèn)為，核心大城市和中型城市的連接區(qū)域，中型城市和小型城市的連接區(qū)域，以及城市和城市之間的過渡區(qū)域是今后新城鎮(zhèn)發(fā)展的一個(gè)廣闊舞臺(tái)，在未來新型城鎮(zhèn)化的過程中，集合了休閑、旅游、康體、養(yǎng)生，乃至產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等功能的新型小鎮(zhèn)將會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)巨大機(jī)會(huì)。

何劍波認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)既承載了城市的功能，又承載了旅游、休閑、度假的功能，同時(shí)還承襲了城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，在區(qū)域發(fā)展和人口導(dǎo)入方面都有創(chuàng)造性的示范作用。

新城控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁歐陽捷卻認(rèn)為，如果沒有農(nóng)民進(jìn)城就沒有新型的城鎮(zhèn)化，所以新型城鎮(zhèn)化，主要應(yīng)該為農(nóng)民服務(wù)，考慮他們未來的生活、居住的環(huán)境和未來的消費(fèi)模式。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化主要應(yīng)該針對(duì)那些想要度假或者養(yǎng)老的城市人口，通過新建小城鎮(zhèn)，來減輕大城市的壓力。

轉(zhuǎn)向多元房地產(chǎn)業(yè)態(tài)開發(fā)

無論如何，新型城鎮(zhèn)化將令地產(chǎn)行業(yè)的分工加劇。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲就用揭陽玉城的例子說明，能夠參與新型城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)商，不僅能開發(fā)住宅，還有能力開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、學(xué)校以及各種配套。

“整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)顯著的、全國性的總量供不應(yīng)求的階段已經(jīng)過去了，剩下的是結(jié)構(gòu)性不平衡的問題，其中一個(gè)很重要的衡量指標(biāo)就是家庭套數(shù)比。10年前家庭套數(shù)比，無論是租還是買，可能只有0.6、0.7，而從去年底，已經(jīng)接近1。”巴曙松則用數(shù)據(jù)說明，地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化后分工加劇的趨勢。如果將中國和美國城鎮(zhèn)化的路徑稍加對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化將讓原來只從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)商，逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)各種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，新型城鎮(zhèn)化的確需要企業(yè)有極強(qiáng)的綜合素質(zhì)。

此前，華夏幸福就通過引入生物醫(yī)藥、航天城等多種行業(yè)，開發(fā)新型城鎮(zhèn)，，為所在區(qū)域和相鄰城鎮(zhèn)提供了就業(yè)機(jī)會(huì)和稅務(wù)來源。而金融街在開發(fā)惠州東區(qū)的小城鎮(zhèn)時(shí)，也更多注重城市配套建設(shè)。

今年致力于開發(fā)新型城鎮(zhèn)的嘉凱城也加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力。比如浙江諸暨市店口鎮(zhèn)項(xiàng)目，就是一個(gè)覆蓋10萬~15萬人口，包括醫(yī)療、衛(wèi)生、體檢、教育等的區(qū)域核心商業(yè)片區(qū)。

李俊：貴陽樓市潛力很大

(中天城投執(zhí)行副總裁)

貴陽的樓市沒問題。實(shí)際上貴陽潛力非常大。貴陽的優(yōu)勢在哪兒?優(yōu)勢是氣候，貴陽是移民城市，90%人口是外省人，大部分是解放過后的西進(jìn)建設(shè)。售價(jià)4000元一平方米的房子，房租一個(gè)月就達(dá)到2000元，投資回報(bào)率是北京和上海這些城市沒法比的。原來貴陽的城市交通還不便利，到達(dá)貴州的很多景點(diǎn)還不方便，現(xiàn)在，它有了豐富的高鐵網(wǎng)，2016年會(huì)通車。

中天城投目前就在貴陽和遵義有項(xiàng)目。不是不想進(jìn)入三四線城市，是因?yàn)槿木€城市去化速度比較慢，但還是有機(jī)會(huì)的，主要還是精力顧不過來。開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要幾十號(hào)人的團(tuán)隊(duì)。同樣的團(tuán)隊(duì)，既可以開發(fā)20萬平方米、50萬平方米的大項(xiàng)目，也可以開發(fā)5萬平方米的小項(xiàng)目。多數(shù)情況下，當(dāng)然會(huì)選50萬平方米的大項(xiàng)目。但是，縣級(jí)市通常開發(fā)的都是5萬平方米的小項(xiàng)目，收益就不高。

對(duì)大公司來說，涉足三四線城市開發(fā)，應(yīng)該考慮學(xué)習(xí)綠城的代建模式。大公司輸出自己的開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，幫助小公司開發(fā)精品樓盤。這應(yīng)該是房企涉足三四線城市的一個(gè)方法。

張遠(yuǎn)：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在三大問題

(卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁)

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個(gè)大的問題。

第一，投資盲目性較強(qiáng)，部分區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重。特別是綜合體的泛濫，在人口不多，或者未來人口導(dǎo)入期望不大的情況下，建了大量的商業(yè)綜合體。

第二，電子商務(wù)的沖擊，使得購物消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難度加大。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，電商是最大的“敵人”。我們必須要承認(rèn)電商沖擊帶來的后果，必須做出相應(yīng)的調(diào)整。

第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。

高端城市商業(yè)綜合體、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購物中心等類型將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的商業(yè)地產(chǎn)類型;體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)能做的就是電商替代不了的一些體驗(yàn)消費(fèi)，所以體驗(yàn)式購物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài);關(guān)于社區(qū)商業(yè)，一個(gè)樓盤、一個(gè)社區(qū)，需要有一定的商業(yè)的支持;第四個(gè)是區(qū)域性的購物中心，因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容需要城市中心和新城的建立，要滿足消費(fèi)者生活上的便利，這也和住宅郊區(qū)化趨勢有關(guān)。因此區(qū)域性的購物中心也應(yīng)該是有很大的生命力。

許華芳：用大數(shù)據(jù)提升商戶收益

(寶龍集團(tuán)執(zhí)行總裁)

商業(yè)地產(chǎn)的租金每增長一到兩個(gè)點(diǎn)的回報(bào)率，資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)大幅上升。為了幫助我們的租戶提升營業(yè)收入，我們做了很多探索。我們用了很長時(shí)間研究消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合每一個(gè)購物中心打造一個(gè)電子商務(wù)平臺(tái)，做的是社區(qū)化的購物平臺(tái)，針對(duì)性更強(qiáng)。我們的忠實(shí)客戶大約50萬人，平臺(tái)就是服務(wù)這50萬人，去逛什么地方，買什么東西，都會(huì)進(jìn)入我們的數(shù)據(jù)庫，然后將我們量身訂做的服務(wù)通過手機(jī)移動(dòng)端推送給客戶。

我們更大程度提高消費(fèi)者在購物中心購物的忠誠度，保證購買的頻率，電子商務(wù)最主要的是物流，購物中心方圓5公里的客戶群是物流配送的對(duì)象，我們的物流都是短途，每個(gè)月的策劃活動(dòng)由客戶區(qū)測定，算一個(gè)補(bǔ)充。

我不認(rèn)為電子商務(wù)能改變?nèi)说男袨椋@個(gè)蛋糕在變大，增長速度比傳統(tǒng)的零售增長速度來得更快一點(diǎn)。

王志剛：先修配套再售樓盤

(金融街控股副總經(jīng)理)

過去十年，旅游地產(chǎn)幾乎是房企粗放式經(jīng)營的代名詞。無論是否擁有景觀資源，旅游地產(chǎn)似乎都難逃被賤賣的厄運(yùn)。然而，當(dāng)房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的主題由規(guī)模轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，這樣的模式漸漸難以為繼。旅游地產(chǎn)其實(shí)也可以賣出高價(jià)，但前提是必須要完善配套。

金融街在投資“金融街巽寮灣”的時(shí)候，是兩眼一抹黑投進(jìn)去，總共是29平方公里的規(guī)劃。旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期長，資金回流慢是房企面臨的最大問題。

為此，金融街首先修了一條16公里長的濱海公路，后來陸續(xù)修了自來水廠，建了燃?xì)庹尽⑽鬯幚韽S、海水監(jiān)測站等一系列市政設(shè)施，投了幾十億下去，完善了旅游配套。現(xiàn)在我們堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施先行的策略，把市政設(shè)施加以完善，然后是商業(yè)配套。

做旅游地產(chǎn)一定要跟當(dāng)?shù)氐脑∶窠Y(jié)合在一起。一個(gè)沒有接地氣的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)也好、商業(yè)地產(chǎn)也好，是沒有生命力的，是沒有發(fā)展空間的。隨著周邊配套設(shè)施的完善和環(huán)境的打造，游客越來越多，在旅游產(chǎn)業(yè)的打造過程中，當(dāng)?shù)乩习傩找彩芤媪耍科笞约阂蔡嵘耸找妗?

配套的完善讓金融街嘗到了甜頭。目前，金融街惠州東項(xiàng)目已經(jīng)是惠州樓市僅次于碧桂園的銷售第二名，但金融街的惠州項(xiàng)目售價(jià)卻比碧桂園高得多。