今天，8月18日，在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，陽光100集團(tuán)董事長易小迪在論壇發(fā)言中表示，房地產(chǎn)行業(yè)基本大環(huán)境沒有改變。土地重置成本上升是最最主要的房價(jià)上升的原因。但通過地價(jià)上漲推動房價(jià)上漲這樣的模式，應(yīng)該改變了，這樣的時(shí)代可能要結(jié)束了。

易小迪認(rèn)為，在目前看來，房地產(chǎn)市場需求依然很旺盛，旅游、度假、養(yǎng)老這些特殊的市場在未來十年是一個(gè)非常大的成長空間；另外，二三線城市綜合體產(chǎn)品也有巨大需求。

易小迪說，今天博鰲的主題是講下一個(gè)十年，比較讓我們感到確定的是大家都知道我們下一個(gè)十年走到了一個(gè)轉(zhuǎn)折的十字路口，比較不確定的是大家都感到很迷茫。就像有些人認(rèn)為泡沫將破，這可能是一個(gè)最壞的十年。也有認(rèn)為下一個(gè)十年是一個(gè)黃金十年，是最好的十年。

他認(rèn)為，第一，對于我們房地產(chǎn)來說，基本大環(huán)境是沒有改變，我們中國城市化還在繼續(xù)進(jìn)行。只不過這次嚴(yán)厲的調(diào)控了成了一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，加速了中國城市化往二三線城市的轉(zhuǎn)型，實(shí)質(zhì)上如果把上一次城市化過程變成第一輪城市化，這次城市化變成第二輪城市化，城市化熱點(diǎn)已經(jīng)不在沿海大中城市或者一線城市。城市化過程未來我們要從現(xiàn)在50%人口到80%人口，還有4-5億人口要進(jìn)城，這個(gè)是我們做房地產(chǎn)最基本的市場調(diào)節(jié)。我們基本發(fā)展環(huán)境、廣闊市場還是存在的。

第二，通過地價(jià)的上升推動房價(jià)上升這個(gè)周期應(yīng)該可能要轉(zhuǎn)變了。或者可能這樣的模式時(shí)代要結(jié)束了。實(shí)際上我們可以看到過去我們所有的地價(jià)推動房價(jià)上升，每年這個(gè)游戲起點(diǎn)都是，我們老百姓感受到的是房價(jià)，其實(shí)他背后的原因我覺得還是地價(jià)的原因，土地上升成了房價(jià)最最主要的推動作用。

易小迪說，我們統(tǒng)計(jì)可以看到大概每年房價(jià)漲幅都在15%以上，比如說2010年70個(gè)城市土地房價(jià)漲幅24.2%，大城市更高，我們其實(shí)沒算，這個(gè)基本原因是什么？有人統(tǒng)計(jì)了一下土地價(jià)格上升。我們看到每年公布的土地價(jià)格上升是17%、18%，但是這都是不同的土地在買賣。有人做過土地重置成本的上升，大概會接近30%。如果一塊地你大概買了三年，要去轉(zhuǎn)讓的話，差不多就要漲一倍。所以土地重置成本上升是最最主要的房價(jià)上升的原因。如果我們城市的房價(jià)平均24%、25%，真正我們開發(fā)房地產(chǎn)上市公司毛利絕大部分在30%-40%之間，基本上2/3毛利空間來源于房價(jià)的自然上升。在這個(gè)過程，投資帶來了主要的價(jià)值。而真正的產(chǎn)品開發(fā)只創(chuàng)造了1/3不到的利潤。

易小迪表示，中國房地產(chǎn)最近這幾年的發(fā)展，主要的房地產(chǎn)決策人干了兩件事，“第一，借錢，第二，買地。”至于產(chǎn)品開發(fā)過程這個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)放到次要位置。所以使房地產(chǎn)越來越成為一個(gè)類金融化，越來越成為一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)。

如果到三線城市的話，可能這個(gè)局面會發(fā)生一些變化，房價(jià)可能會穩(wěn)步、小幅度上升，或者有漲有跌。作出這個(gè)判斷是因?yàn)椋€城市土地不那么稀缺。現(xiàn)在我們宏觀調(diào)控政策可能特別在抑制住宅價(jià)格上升方面會有很多政策延續(xù)下去。

他還說，第三，中國平均房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)高度了，跟老百姓收入達(dá)到了一個(gè)比較難以，就是他認(rèn)為比較高的價(jià)格水平了。有人告訴我，美國其實(shí)到今天為止，全國房價(jià)到6月份跌破1000美金，中國到7月1號全國平均房價(jià)5535，是不是我們要漲到超過美國？我認(rèn)為房價(jià)繼續(xù)瘋漲的這個(gè)時(shí)代不能更長期延續(xù)下去了。

易小迪認(rèn)為，過去我們做房地產(chǎn)企業(yè)盈利的這個(gè)模式來源于投資帶來升值的模式，很可能在這一輪城市化過程中會受到很大的挑戰(zhàn)。是不是把土地儲備放在那里，過一兩年開發(fā)自然就會賺到30%、40%以上的毛利。最起碼對粗放式經(jīng)營會帶來很大挑戰(zhàn)。

他認(rèn)為，新的政策里面我們有很多限購、限價(jià)行政手段，但是我們要看到政策里面有保障房、房產(chǎn)稅這樣一個(gè)長期調(diào)控手段可能會長期存在。他說，這才是影響下一個(gè)十年政策因素。因?yàn)樗行姓蛩囟疾豢赡艹掷m(xù)好幾年，限價(jià)更不可能長期存在。但是保障房、房產(chǎn)稅可能會伴隨我們今后十年都會存在。我們往往忽視了這種長期因素，保障房量非常大，如果真的要存在的話，住宅市場肯定會成為兩分天下局面。房產(chǎn)稅如果全國推開的話，肯定有很大影響。