國家稅務總局近日下發通知，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。這被不少業內人士理解為當下一系列樓市“從緊”政策之一。土地增值稅“明確清算”對樓市有怎樣的影響？

土地增值稅清算明確操作細節

此次稅務總局的通知稱，土地增值稅清算時的收入確認、稅費扣除等，以開具的發票為準。對于房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，在計算成本時不得扣除；對于企業取得土地使用權時支付的契稅，則應予扣除。

通知還稱，房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

通知還對房地產開發費用的扣除問題、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題、拆遷安置土地增值稅計算問題、轉讓舊房準予扣除項目的加計問題、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題進行了明確。

此次稅務總局下發通知在意料之中。４月１７日公布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》就已要求：稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。近期一些地方出臺的樓市調控細則也將土地增值稅作為手段之一，比如重慶將高檔住房土地增值稅預征率上調到２％，浙江要求強化對二手房轉讓環節土地增值稅的征管等。

房地產企業“受壓”如何？

自１９９４年以來，中國對房地產土地增值稅一直實行“預征制”：事前預征，事后清算，多退少補，預征稅率一般在１％－３％之間。一些房地產企業為避稅囤地捂盤待價而售，無形中助推了房價的上漲趨勢。

２００７年２月１日起，各地稅務部門開始正式對房地產企業土地增值稅進行全面清算，征收３０％到６０％不等的土地增值稅。稅務部門還明確了其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達８５％，項目三年未銷售完畢等。但由于各種原因，實際并未很好地嚴格執行。

北京科技大學中國經濟研究組４月份曾呼吁嚴征土地增值稅，認為從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，控制房地產市場的投資過熱，減少房地產企業的拿地沖動，調節房地產市場的結構等。

土地增值稅從預征到清算，對房地產企業成本影響有多大？財稅專家、上海財經大學教授胡怡建進行了簡單計算：以一套房１００萬元計，核定增值率２０％，土地增值稅以最低的３０％征繳，繳稅額就相當于核定增值額的６％，與原來預征的１％相比，要整整多出５％，這對企業來說無疑是不小的成本。

專家認為，通過提高土地增值稅的預征率和及時清算，可以在一定程度上收窄房地產開發企業的利潤空間和土地二級市場賣方的贏利空間。另外，對囤地或捂盤以求獲取額外暴利的做法也將有所壓制。

樓市調控必須打好“組合拳”

從理論上講，稅收政策對房地產市場具有長效而穩定的調控作用。但在現實中，許多政策卻因操作性、利益關聯等問題，使效果大打折扣。土地增值稅在一些地方的征收不力可謂是公開的秘密。而且，能否達到期待中的效果也難以定論。就此次明確清查土地增值稅來說，其效果仍然有待觀察。

其一，避稅漏洞能否彌補？長期以來，造成地產商避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導致征收成本大、力度小。許多地產商利用了房地產項目開發時間跨度長、環節多、成本計算復雜的特點，千方百計鉆政策漏洞。比如，房地產企業的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后才能進行，由于一個項目需要建委、質檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等１０多個部門都出具驗收報告后才算完工。漫長的驗收過程可能為地產商提供了偷稅的便利，有些開發商利用連續滾動開發項目，有意無意地將項目決算期推后。對此種種，稅務部門應有防堵之策。

其二，地方能否一以貫之執行？在土地財政模式之下，地方政府和開發商有著深切的利益關聯。調控之時，對開發商有主動權；一旦市場陷入低迷，卻可能有求于對方。近年來，各地為引進稅源爭相出臺各種優惠政策，想方設法保護投資者的積極性，有的地方甚至有稅收返還的政策。從這幾年各地曝光的案例看，甚至不乏地方政府將開發商土地增值稅全盤免除、變著法子向開發商“送錢”的情況。如此種種，均考驗著此次清算土地增值稅工作的實效。

其三，房企是否會將新增成本轉移給購房者從而推高房價？胡怡建說，從嚴征收土地增值稅有利于減少房地產企業的投資沖動和利潤預期，但在供求失衡的情況下，卻有可能成為新增房價的一部分。原本是為調控企業投資投機，最后卻增加了購房者的負擔。從以往經歷看，對此應有所警惕。他認為，樓市調控必須堅持打“組合拳”，在嚴格執行稅收政策的同時，必須在增加有效供應、控制流動性這兩方面雙管齊下。